Achatmaison vice caché ou non ? Par alexandre62_old, le 06/12/2007 à 14:06 Bonjour, Ma situation : J'ai acheté une maison avec ma concubine courant Août 2007(que nous avons visité courant avril-Mai) tout ce passe jusqu'a ce que surviennent les problèmes ou découverte suspecte : 1°)Fin Octobre ou nous feson faire l'entretient de notre chaudière avant de la mettre en MeNicolas Fortat, du barreau de Tours, lui répond. : « Cette malfaçon pressentie peut effectivement correspondre à un vice caché. Et le cas échéant, ce vice permet l’exercice d’une Levice rend votre maison impropre à l’usage ou réduit son utilité à un tel point que vous n’auriez pas accepté de payer un si haut prix. Si le vice découvert dans votre maison remplit tous les critères ci-dessus, vous avez probablement un recours pour vices cachés. En cas de doute, une consultation avec un avocat peut vous aider à Pardéfinition, les vices cachés en immobilier représentent tout ce qui fait baisser la valeur d’un bien ou qui endommage son usage après acquisition, d’après l’article n° 549 du Dahir des Obligations et des Contrats (DOC). Les vices diffèrent des défauts qui sont moins graves et non garantis. À titre d’exemple des vices d’un Faceà un vice caché provoquant des problèmes d’infiltration d’eau toit terrasse il est important de réagir vite. Le premier réflexe c’est de détecter les zones infiltrées. En général, une mauvaise étanchéité de toit terrasse favorise l’humidité dans la maison et causera la destruction de certaines parties de l’édifice comme les murs et le plafond. Cen’est pas le seul problème que nous avons décelé dans la maison. Beaucoup de vices ont été dissimulés : une infiltration d’eau cachée derrière des plaques de plâtre, une ryOXA6G. Publié le 25/04/2017 - Mis à jour le 25/04/2017 Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte de vices cachés après un achat. En achetant la maison ou l’appartement de ses rêves, on croit souvent faire le bon choix. C’est généralement le cas, mais parfois certains vices cachés apparaissent plusieurs mois après l’acquisition et viennent gâcher la fête. Fondations défectueuses, poutres maîtresses fragiles, nuisances sonores provenant d’une chaudière collective, fissuration, etc. les vices cachés sont protéiformes. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il ne s’agit pas obligatoirement de défauts dissimulés par le vendeur. Ces vices peuvent simplement ne pas être apparents et le vendeur ignorer leur existence. Toutefois, même s’il est de bonne foi, le vendeur peut être contraint de réaliser des réparations et dédommager financièrement le propriétaire. Ce que dit la loi Quelle que soit l’origine, la caractéristique des vices cachés est de ne pas être connue par l’acquéreur au moment de la vente. Le texte qui fonde la garantie contre les vices cachés est l’article 1641 du Code civil qui stipule que pour obtenir la qualification de vice caché, celui-ci doit donc rendre le logement impropre à son usage ou le restreindre dans une proportion telle que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou à négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance. Dans bien des cas, une expertise réalisée par un professionnel agréé sera nécessaire pour attester les faits. Que faire en cas de litige L’action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les deux ans suivant la découverte du défaut art. 1648 du Code civil. Le cas échéant, c’est au vendeur attaqué qu’il appartient de prouver que la découverte du vice a eu lieu plus de deux ans avant l’introduction de l’action en justice. Si un vice apparaît, la première chose à faire est d’informer le vendeur, par lettre avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il faut saisir le tribunal de grande instance dont dépend la commune dans laquelle le bien est situé. Cette démarche nécessite l’intervention d’un avocat. Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix art. 1644 et 1646 du Code civil. Il est libre de choisir l’option qu’il préfère, sans avoir à se justifier. S’il choisit la résolution de la vente, l’acquéreur doit restituer le bien et le vendeur rembourser le prix ainsi que les frais de notaire occasionnés par la vente. Si l’acquéreur préfère demander une réduction du prix, le montant de cette ristourne sera déterminé par des experts et laissé à l’appréciation du juge. Outre l’annulation de la vente ou la diminution du prix, s’il est avéré que le cédant est de mauvaise foi, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts art. 1645 du Code civil. Bon à savoir pour se couvrir contre un recours, les vendeurs font parfois figurer dans l’acte de vente une clause stipulant qu’ils ne sont pas tenus de garantir l’acquéreur en cas de vice caché. Cette clause n’est valable que si le vendeur est de bonne foi. Elle ne joue pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier. A lire aussi sur le même sujet Suivez l’actualité immobilière et rejoignez-nous En matière immobilière, l’un des problèmes les plus souvent rencontrés est la découverte d’un vice caché sur le bien acheté. Le présent aide-mémoire vise à résumer sous forme pratique les principes applicables et les recours disponibles en matière de vices cachés. Bien que plus souvent utilisés en matière immobilière, ces principes sont également applicables aux biens meubles. Les obligations du vendeur La garantie contre les vices cachés s’appelle en réalité, dans le Code civil du Québec, la garantie de qualité ». Ces vocables sont des synonymes. Elle fait partie des obligations du vendeur, avec l’obligation de délivrer le bien vendu et de le garantir contre les vices de titre. Cette garantie est due par tout vendeur de tout bien, quel qu’il soit, de façon automatique. La loi permet toutefois d’exclure cette garantie par écrit et en termes clairs, sauf dans certains cas comme les ventes conclues entre un commerçant et un consommateur sous l’égide de la Loi sur la protection du consommateur. Cette exclusion est toutefois sans effet quant à un vice connu et non dénoncé par le vendeur. Les caractéristiques du vice Pour pouvoir donner ouverture à une action contre le vendeur, le vice caché doit répondre à certains critères. Le vice doit être sérieux Il doit nuire à l’usage du bien ou en diminuer notablement l’utilité au point qu’il le rend impropre à l’usage normal auquel il est destiné. Il doit nuire au fonctionnement ou à l’utilité de la chose, ou encore présenter un risque de dégradation ou de dommage à la chose qui nuirait à son usage ou en diminuerait l’utilité. Le vice doit être caché C’est la notion qui pose le plus de difficultés. Un vice caché est celui qui ne peut pas être détecté par un acheteur raisonnablement diligent après un examen soigné. Dans la plupart des cas, on n’exigera pas que l’acheteur ait recours aux services d’un expert. Toutefois, si l’achat est important, ou si la vente s’effectue dans des circonstances particulières biens usagés, acheteurs peu informés …, on sera plus exigeant envers l’acheteur. La prudence et le recours à des personnes ressources sont donc de mise. Le vice doit être antérieur à la vente Comme c’est le vendeur qui garantit la chose, sa responsabilité se limite au bien dans l’état où il était au moment du changement de propriété. Dans certains cas, comme un vice relatif à la profondeur d’une fondation ou à l’isolation d’un mur, la preuve est facile à faire. Dans un cas d’infiltration d’eau, par contre, il peut être plus difficile d’en déterminer le début. Ce seront alors les circonstances et une possible expertise qui détermineront la date de survenance du bris. Les recours L’acheteur qui acquiert un bien affecté d’un vice caché se voit offrir trois recours différents. L’annulation de la vente Ce recours est peu fréquent et sera utilisé surtout pour les vices les plus graves. Si l’acheteur réussit à prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu le vice, il aura droit d’être remboursé et devra retourner le bien. La diminution du prix de la vente Ce recours est le plus utilisé. Généralement, la diminution sera égale au montant nécessaire pour effectuer les réparations et rendre le bien dans l’état où il aurait dû être. Si le prix a déjà été payé, ce qui est généralement le cas, le vendeur devra donc en retourner une partie à l’acheteur. Les dommages et intérêts Dans les deux cas, annulation et diminution du prix de vente, l’acheteur a le droit de récupérer de son vendeur tous les dommages et intérêts dont il a souffert si le vendeur connaissait le vice caché, ne pouvait l’ignorer ou était présumé le connaître. C’est le cas du vendeur qui est aussi le constructeur ou le fabricant du bien. Ces dommages sont donc tous ceux qui sont reliés aux vices et qui excèdent ceux mentionnés plus haut. Les conditions du recours Le Code civil impose certaines conditions et certains délais à l’acheteur désireux de poursuivre son vendeur pour vices cachés. La mise en demeure La mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite. Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite. Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être rejeté. Autre considération importante, la mise en demeure doit être expédiée dans un délai raisonnable. Sauf exception, il serait sage de ne jamais excéder un délai de six mois de la connaissance du vice dans le cas d’un immeuble ou de trois mois dans le cas d’un meuble. Le délai commence à courir à compter de la découverte du vice, soit au moment où l’acheteur est en mesure d’en soupçonner l’étendue. C’est donc dire que, en matière de vices cachés, le plus tôt sera le mieux. Il vaut toujours mieux envoyer la mise en demeure, par huissier ou poste certifiée, avant d’entreprendre des négociations ou diverses expertises permettant de connaître l’étendue des problèmes. L’action L’action, quant à elle, devra être intentée dans les trois ans à compter de la découverte du vice, déterminée selon les mêmes critères que pour la mise en demeure. Conclusion En conclusion, la prudence est de mise à toutes les étapes du processus. Cette prudence doit être appliquée lors de l’achat via un examen attentif du bien. Elle doit aussi l’être lors de la découverte du vice via la prise immédiate de photos, de notes, de vidéos, etc. De plus, au moment de la prise des procédures, un envoi diligent de la mise en demeure et de l’action est à privilégier. Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire. La majorité de nos aide-mémoire est disponible gratuitement © Lalonde Geraghty Riendeau inc., 2017 Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ? En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance relative à la garantie de la conformité du bien au contrat due par le vendeur au consommateur. Précisons que ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ni de l'entrée dans les lieux, mais à compter de la découverte du vice le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. L’acheteur doit recourir aux services d'un avocat pour engager une procédure car l'affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance TGI. Précisons que le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 20 ans après l'achat de la maison l’acheteur est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Si la demande de garantie d'un défaut caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, en revanche, le droit d'invoquer un vice caché suite à un achat, et visant à obtenir une diminution de prix, voire une annulation de la vente, peut durer jusqu'à 20 ans. Néanmoins, plus longtemps il attendra pour agir, plus l'acheteur aura plus de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché, puisque ces preuves ont tendance à disparaître avec les il est utile de préciser que bon nombre de notaires incluent, dans les contrats de vente qu'ils établissent, une clause prévoyant que l'acquéreur fera son affaire » des défauts cachés qu'il pourrait découvrir, le privant ainsi de tout recours contre le vendeur. Publié par 27 juin 2021 Categories Vie du cabinet Acheter un bien immobilier et avoir une mauvaise surprise … Telle est la hantise de tout nouveau propriétaire ! Dans une telle situation, l’acheteur malheureux peut envisager d’engager la responsabilité de son vendeur pour vice caché ». Mais qu’est-ce qu’un vice caché ? Achat immobilier et vice caché le cas de l’amiante Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture. Un vice caché lors de la vente », selon lui, qui mérite une indemnisation de la part de son vendeur… Ce que ce dernier refuse, puisqu’il a inclus dans l’acte de vente une clause qui l’exonère de toute responsabilité en cas de découverte d’un vice caché après la vente ce que l’on appelle une clause d’exonération des vices cachés ». Pour mémoire, ce type de clause est parfaitement légal, mais perd toutefois toute sa valeur s’il est prouvé que le vendeur a sciemment trompé l’acheteur en lui dissimulant, avant la vente, des éléments déterminants de son consentement. Ici, le vendeur insiste sur le fait qu’il n’y a pas de vice caché, puisque la présence d’amiante ne rend pas la maison impropre à son usage elle est, en effet, confinée à l’intérieur des murs par l’isolation, ce qui la rend inoffensive. Seuls des travaux seraient susceptibles de générer de la poussière d’amiante dangereuse pour la santé… Justement », rétorque le juge la présence d’amiante diminue nécessairement l’usage de la maison de manière importante puisqu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage. S’ils avaient connu ce problème, les acheteurs n’auraient accepté d’acheter la maison qu’à un prix moindre. Le vendeur, qui leur a caché ce problème, ne peut donc pas se retrancher derrière la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente, et doit régler l’indemnisation réclamée ! Achat immobilier et vice caché le cas des infiltrations d’eau Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant la vente. Là encore, l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés. Constatant des problèmes d’infiltrations d’eau sur les murs, l’acheteur décide de réclamer l’annulation de la vente au vendeur, dont il estime qu’il lui a délibérément dissimulé l’état de la maison… Et pour cause le vendeur ne l’a pas informé des travaux de toiture réalisés avant la vente, qui sont pourtant liés au problème d’infiltrations constatées et a appliqué une couche de peinture sur les murs, en vue de camoufler le défaut… Ce que conteste le vendeur, qui rappelle qu’il est d’usage de repeindre un bien immobilier avant de le vendre, et que cela ne constitue pas une tromperie. Et ce que confirme le juge qui, ne voyant rien de suspect dans le comportement du vendeur, décide de rejeter la demande d’annulation de la vente. Source Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 avril 2021, n° 20-16320 Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2021, n° 19-25547 NP Achat immobilier et vice caché histoires vécues… © Copyright WebLex – 2021 Bien que vous ayez le meilleur inspecteur, le meilleur agent immobilier et les yeux d’un ingénieur en structure, les vices cachés sont malheureusement parfois inévitables et la chose la plus effrayante qui puisse arriver aux vendeurs comme aux acheteurs ! Quels sont les principaux vices cachés dont nous entendons parler dans le secteur de l’immobilier ? Voici notre liste des 5 principaux, et ne vous inquiétez pas! Nous n’en entendons pas souvent parler ! Tout d’abord, il faut bien comprendre ce qu’est un vice caché. Vous avez un robinet qui fuit ? Ce n’est pas un vice caché, mais une infiltration d’eau par une lucarne ou une fissure dans les fondations peut être considérée comme un vice caché ! Pour être considéré comme un vice caché, un problème doit être suffisamment grave pour vous empêcher de profiter pleinement de votre maison. Le vendeur ne doit pas avoir révélé son existence ; même si le vendeur ne savait pas qu’il y avait un vice caché, il est quand même responsable. En outre, l’inspecteur de la maison ne doit pas avoir trouvé de signes de sa présence. Enfin, le problème doit être suffisamment important pour justifier une baisse de prix. Les 5 principaux défauts cachés vus dans l’immobilier 1. infiltrations d’eau toits, fissures dans les fondations, etc. 2. Moisissures cachées ou pourriture 3. Grenier pourri ou endommagé 4. Problèmes d’électricité/de plomberie 5. Structure du bâtiment faible ou médiocre. La meilleure façon de se protéger des vices cachés ? Faites équipe avec votre courtier local, car il a certainement l’œil exercé pour trouver les petits problèmes que vous n’auriez peut-être pas repérés. À moins que vous n’achetez un condominium récent ou une maison toute neuve, il n’y a aucune raison pour que vous ne passiez pas l’inspection, et le fait de l’avoir fait peut être considéré comme une négligence de votre part si vous trouvez un vice caché à l’avenir !

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